부읽남 저서_운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 1, 2

유튜브에는 양질의 콘텐츠를 무료로 제공해주는 고마운 크리에이터들이 많다. 그중에서 부동산읽어주는남자(부읽남) 채널은 부동산에 대한 다양한 정보를 제공하고 있다. 시장 · 정책 분석, 투자 마인드, 투자 방법, 시사점 등 유익한 정보가 많아 매일 시청하며 동기부여를 받고 부동산을 공부하고 있다. 그러던 중 부읽남님의 저서가 발간되었고 곧바로 초판을 구매하여 읽었다. 이 책을 통해 배운 점을 기록으로 남기고자 한다.

 

 

『운명을 바꾸는 부동산 투자 수업』은 두 권으로 구성된다. 1권은 기초편, 2권은 실전편이다. 1권은 투자 필요성과 마인드에 대해 기술하고 있고, 2권은 구체적인 부동산 투자 방법에 대해 이야기하고 있다. 

 

내가 부동산을 공부하는 이유는 다음과 같다. 

- 변동 폭이 작아 안정적이다.

- 수도권의 경우 장기적 우상향할 것으로 기대된다.

- 하락장이더라도 대응할 시간이 있다.

- 정보 대칭성이 있는 시장이다. 즉, 정보가 비교적 투명하게 공개되어 있고, 공급(입주 물량)을 확인하고 대응할 수 있으며, (주택의 경우) 대부분 개인 거래이다.

 

인플레이션을 극복하고 보다 높은 경제 수준을 달성하기 위해서는 근로소득을 기반으로 투자 또는 사업을 통해 자산을 확보해야 한다. 더 많은 자산을 확보할 수 있는 확률 게임을 하는 것이다. 일반적으로 투자가 사업보다 쉽다고 알려져 있다. 사업은 개인의 힘으로 통제할 수 없는 변수가 더 많기 때문이다. 그렇다면 투자를 해야 하는데 주식, 부동산, 비트코인 중 어느 것을 할 것인가. 막대한 자본을 다루는 기관과 경쟁해야 하고 정보 비대칭이 큰 주식 시장은 난이도가 높다고 생각한다. 코인의 경우 상방이 열려 있는 만큼 하방도 뚫려 있다. 그리고 무엇보다 블록체인과 코인 생태계에 대한 이해가 부족하다. 주식과 블록체인, 채권 등 다른 투자 방법에 대한 공부도 조금씩 병행하겠지만 메인은 부동산으로 하고자 한다.

 

[ 1권. 주요 용어 및 내용 정리 ]

레버리지 : 타인의 돈을 이용해 나의 투자 수익을 높이는 것. 크게 4가지가 있다. 대출, 전세, 증여, 시간

 

LTV (Loan to Value Ratio) : 담보대출비율. 부동산 시세의 최대 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있는지를 의미한다. 예를 들어, 5억 원인 집을 매수할 때 LTV가 60%라면 3억 원 까지 대출받을 수 있다.

 

DSR (Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율. 대출 원리금을 비롯한 개인 연소득 대비 모든 부채의 상환 비율을 의미한다. 예를 들어, 연소득 1억 원에 DSR이 40%라면 대출 원금과 이자 상환액이 연간 4천만 원을 넘지 않는 한도로 대출을 해준다는 뜻이다.

 

용적률 : 대지 면적에 대한 지상 건축물의 연면적 비율. 연면적이란 지하나 1층 주차장을 제외한 각 층의 바닥 면적의 합을 의미한다. 용적률은 '층수'와 관련 있다. 용적률이 높을수록 고층이다.

 

건폐율 : 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율. 대지 면적 중에 1층 바닥이 차지하는 비율이다. 건폐율은 건물의 밀도와 관련 있다. 건폐율이 높은 아파트의 경우 동 간 거리가 좁고 조경 면적이 작다. 

 

인플레이션을 고려하면 대출 상환 기간을 길게 잡아서, 이자를 더 내더라도 최대한 매달 적은 돈을 갚는 게 유리하다. (ex. 만기 30년) 화폐가치 하락과 연봉 상승 등을 고려하면 상환 부담은 점차 줄어들 것이다. 나아가 부동산 가격은 장기적으로 우상향 할 것으로 기대되니, 대출을 이용해 먼저 부동산을 소유하고 장기적으로 상환해나가는 것이 유리하다.

 

세상에 저평가된 집은 없다. 내가 보기에 괜찮은 집인데, 저렴하게 느껴지는 곳이 있다면 내가 모르는 이유가 있는 것이다. 핵심은 현재의 가격 그 자체가 아니라, 가격에 영향을 주는 요소가 무엇인지를 알고 그것이 미래에 바뀔 여지가 있는지 살펴보는 것이다. 

 

주택의 경우 꾸준한 수요를 만드는 4가지 요소는 위치, 편리함, 관심, 우월감이다. 대한민국 최고의 입지 강남은 직주근접, 인프라와 여가 생활, 학군과 학원, 편리함, 우월감, 가치 상승에 대한 기대감을 모두 갖추고 있다. 

 

서울을 기준으로 직장이 몰려 있는 3곳, 광화문(종로구/중구), 여의도(영등포/마포), 강남(강남/서초)을 '3도심'이라 부른다. 

 

부동산 세금은 크게 3가지로 나뉜다. 매수할 때 내는 '취득세', 보유하는 동안 내는 '보유세'(재산세+종부세→ 6/1 기준으로 부과), 매도할 때 내는 '양도세'.

 

[  2권. 주요 용어 및 내용 정리 ]

주택 매수 7단계. 중개사 검색 및 연락 → 사전 조사 및 중개사 방문 → 현장 조사(임장) → 매수 물건 확정 → 중개수수료 협상 및 가계약금 송금 → 계약서 작성 및 계약금 송금 → 중도금 및 잔금 납부.

 

동네 임장 : 인터넷 사전 조사를 통해 무엇을 볼 지 미리 확인, 지역 주민 인터뷰, 경사, 주변 환경 분위기, 가족이 함께 임장, 대중교통 이용 / 매물 임장 : 조망, 소음, 냄새, 채광, 수도, 구조. 적어도 세 번은 방문, 10시~14시 방문이 유리, 최소 5명의 중개사를 만나볼 것, 십여분 정도 시간을 들여 내부를 충분히 살필 것, 내부 사진과 메모

 

재건축은 30년 이상의 노후 아파를 대상으로 하고, 재개발은 낡은 단독 주택과 빌라 등이 밀집된 지역을 대상으로 한다. 초과이익환수제는 재건축에만 해당한다. 조합 설립 단계에서 동의율이 낮아 지지부진할 때가 있다. 집을 부수고 새로 짓는 과정에서 많은 돈이 필요하다. 이때 조합원이 소유한 자산의 권리가액을 제외하고 내야 하는 돈을 '분담금'이라고 하는데, 일반 분양으로 공사비를 어느 정도 충당한다고 하더라도 기존 소유주들이 꽤 많은 돈을 내야 하는 경우가 생긴다. 분담금 감당이 어려울 때 P를 얹어서 판매한다. 

 

경매는 시세보다 싸게 사서 비싸게 파는 것을 원칙으로 한다. 특히 하락기에 더 큰 힘을 발휘한다. 경매 절차 : 물건 검색 → 권리분석 → 시세 조사 및 현장 조사 → 입찰 및 낙찰 → 경락잔금 납부 → 명도 → 수리 → 임대/매각.

 

경매 권리 분석 : ① 말소기준권리. 말소기준권리보다 빨리 설정된 권리는 낙찰자에게 인수되고,  느린 권리는 소멸한다. (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 ② 임차인의 대항력. 임차인이 말소기준권리보다 빠른 날짜에 전입신고를 했다면 이 물건이 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있게 해주는 권리. 대항력이 있을 시에 임차인은 새로운 주인, 즉 낙찰자에게 보증금을 모두 받아낼 권리가 있다. 

 

[ 후기 ]

2권 실전편은 책장에 꽂아 두고 필요할 때마다 읽게 될 것 같다. 실전에 유용한 팁이 많이 실려있기 때문이다. 이 책이 발간되자마자 구매했지만 다른 활동을 하느라 이제야 완독 하게 되었다. 다음부터는 웬만하면 한두 달 후에 알라딘 중고로 올라온 책을 구매하는 편이 훨씬 가성비가 좋을 것 같다는 생각을 한다. 그럼에도 불구하고 얻어 가는 정보가 많았기에 만족스러운 책이었다. 어려운 용어가 없고 쉽게 쓰여서 부동산 투자 입문자에게 추천도서로 적합하다고 생각한다.