나 대신 일할 '부동산 시스템' 만들기 _ 월급쟁이 부자로 은퇴하라

-   목  차   -

0. 책 소개
1. 왜 투자를 해야 하는가
2. 당신과 돈이 가야할 방향
3. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
4. 성공 투자를 위한 필수 지식
5. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼
6. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
7. 맺음말

 

0. 책 소개

 

 - 도서명 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
 - 저자 : 너나위
 - 출판사 : 알에이치코리아

  직장인이 노후 준비를 위해 투자를 시작하고 부동산 시스템을 만들어나가는 이야기를 담은 책입니다. 유튜브에서 활동하고 있는 너나위(너와 나를 위하여)의 저서입니다. 이 책은 모두가 알고 있지만, 애써 외면해온 문장으로 시작합니다. "회사는 당신을 책임지지 않는다". 투자를 해야 하는 이유, 나아갈 방향, 저자의 성과 사례, 투자를 위한 지식, 따라할 수 있는 투자 매뉴얼, 성공을 위한 마인드에 대해 기술하고 있습니다. 책의 내용 중 마음에 들었던 구절을 발췌하거나 축약하여 소개하고 있습니다.

1. 왜 투자를 해야 하는가

  인플레이션. 물가가 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 힘들어지는 것이다. 은행이 고객의 돈을 활용해 돈을 버는 동안 시장에는 실제보다 더 많은 양의 돈이 생겨난다. '통화량 증가=돈이 흔해짐=돈의 가치 하락'이기 때문에 인플레이션이 발생한다. 힘들게 번 돈을 통장에서 썩힐 수는 없다. 돈을 자산으로 바꾸는 투자를 해야 한다. 노동가치는 하락하고 있으며 직장인을 위한 자본주의는 없다. 노후 준비는 셀프다.

  투자 목표 설정 단계 : ① 노후 준비. 나와 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. ② 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶. 차근차근 준비하자. 인생 한방역전 같은 신기루를 쫓지말라.

2. 당신과 돈이 가야할 방향

  돈을 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입 여부로, 돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아닌지를 기준으로 삼는다. 평범한 직장인이라면 아래 그림의 화살표 순서에 따라 이동해야 한다. 돈을 버는 방식보다 돈을 쓰는 방식을 변화시키는 것부터 시작하자. 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 늘리는 데 써야 한다.

 

 

  투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 인한 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다. 다양한 생산 자산(예·적금, 보험, 펀드, 주식, 부동산)은 각저 장·단점이 있다. 저자가 부동산을 선택한 가장 주된 이유는, 자산 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있기 때문이다. 전세 임대를 활용하는 것이다. 그리고 아파트는 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재이다.

 

 

3. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

  의왕, 분당, 수지, 평촌 성과 사례. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축·구축을 따져보는 것이 현명하다. 입지는 사람의 선호도를 의미하며 일자리, 교통, 학군, 주변 환경 등이 있다.
  투자를 결정할 때 첫 번쨰 기준은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐'는 것이다. 비교대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다.
  가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다. 초보 투자자라면 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 투자처에 집중하라.
  잃지 않는 부동산 투자를 위한 요건 : ① 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목. ② 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술. ③ 역전세 등에 대비하여 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력

4. 성공 투자를 위한 필수 지식

  깔고 앉는 돈을 최소화해 돈이 나를 위해 일할 수 있게 활용하라. 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.
  월세투자 ≪ 전세투자(시세차익형 투자) : 아파트 전세투자와 오피스텔 같은 수익형 부동산에 대한 월세투자의 기회비용 대비 수익 차이는 극명하게 엇갈린다(전세투자가 월등히 높다). 그러나 변치 않는 투자 진리란 없다. 어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.
  부동산은 발품이다. 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다. 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 투자 건당 리스크가 작은 물건인지 확인하라.
  보유 자산의 크기를 키워나가면서 매입한 부동산을 장기 보유하라. 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다. 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례하여 수익 또한 훨씬 커질 수 있다. 장기 보유하면 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용(중개수수료, 양도세 등)을 아낄 수 있다.
  종잣돈으로 마련한 주택뿐만 아니라 전세금 상승분으로도 주택을 마련할 수 있기 때문에 자산은 빠르게 증가한다. 부동산 시스템 구축 로드맵 p230 참조.
  지키는 것도 중요하다. 역전세에 대응하기 위해서는 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 역전세 리스크 관리법 : ① 전세가 하락 우려가 적은 물건에 투자. ② 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이면 신중하게 접근. ③ 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금 확보. ④ 세제 혜택 등을 위해 매입한 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화 가능한 투자 물건을 한두개 정도는 남겨두기.

5. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

  자신만의 투자 기준 마련하기 : ① 다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가? ② 부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가? ③ 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가? ④ 앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 아파트 중 가장 좋은 아파트는 무엇인가?
  투자 흐름도 : 지역 선정 - 사전조사 - 현장조사 - 실전 투자
  부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다. 부동산 시세 기울기(급격 or 완만)는 시장에 참여하는 사람의 수에 영향을 받고, 시장 참여자의 수는 대중의 심리(전반적인 분위기)에 영향을 받는다. 아파트는 시장에 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화이기 때문에 수요와 공급 간 시차가 발생한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.
  수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있지만, 지방의 경우에는 시단위로 권역이 다르다.
  임장 전, 지역 조사하기 :
 ① 일자리 : 근로소득 통계와 산업분류별 일자리 통계. 국세청 '국세통계 홈페이지 - 시군구별 근로소득 연말정산 신고현황 - 원천징수지 or 거주지 기준 자료 확인'.
 ② 교통 : 수도권은 대중교통, 그중에서도 지하철이 중요.
 ③ 환경 : 편의시설 인터넷 검색, 지적편집도, 로드뷰 활용.
 ④ 학군 : '아파트 실거래가' 앱을 통해 특목고 진학률과 학업성취도 평가 결과 확인 가능. 강남, 목동. 대치. 분당 등 명문이 아니더라도 각 지역마다 선호도 높은 학교는 있다.
 ⑤ 지역 분위기 : '통계지리정보서비스' 인구 연령 분포 확인, 나무위키 등 가벼운 포털 활용.
 ⑥ 가격 : 특정 단지만 골라서 조사하는 게 아니라, 임장지역 내의 모든 아파트 조사. 부동산 중개인과 통화.
  똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다. 중개소 대화법 p296 참조. 가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은 매수 시점의 시장 분위기다.
  임대를 결저짓는 네 가지 요인 : 가격, 집 상태, 입주 가능 시기, 부동산 중개인 성향

 ※ 임장지역 선정시 참조 사이트 : 부동산지인, 조인스랜드부동산, 네이버 부동산, 호갱노노, 아파트 실거래가(앱), 국토교통부, 국세통계 홈페이지

6. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

  책을 통해 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 실행에 옮겨라. 당신이 지금 '그래, 이거야!'를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라. 

  투자 공부 순서 : 경제와 투자 관련 서적 읽기 - 투자 강의를 듣고 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기 - 실제로 투자 실행하기 - 앞 세 단계 반복하기

  종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라. 멀리 가기 위해서는 함께해야 한다. 그리고 함꼐 가려면 서로에게 도움이 되는 사람과 함께해야 한다. 

  좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다. 

7. 맺음말

  투자를 해야 하는 이유와 투자 방법, 기본 지식, 매뉴얼, 마인드에 대한 책을 설명드렸습니다. 직장인으로 월급을 받으며 노후 준비를 위해 부동산 시스템을 만드는 이야기라서 더욱 공감할 수 있었어요. 그리고 책을 읽고 바로 실행할 수 있도록 구체적인 매뉴얼이 있어 좋았습니다. 

 

  지금까지의 상식과 통념을 의심하고 현실을 있는 그대로 바라보는 것에서 출발했습니다. 부동산 가격이 거품이라고? 말이 안된다고? 반값이 되어야 한다고? 그러한 믿음에 현실은 한번이라도 부응했는가..

 

  스스로를 객관화하고 점검하는 시간을 통해 당연시 여겼던 것들의 소중함을 깨달을 수 있었습니다. 분당에서 자랄 수 있었던 게 정말 큰 행운이구나. 직장, 교통, 학군, 문화시설, 인지도, 지역 분위기까지 정말 좋은 곳에서 키워주셨구나. 부모님과 함께 식사를 하면서 감사하다는 말씀을 드렸습니다.

 

  그리고 지금 가지고 있는 직장의 소중함을 깨달을 수 있었습니다. 바늘구멍같은 입시를 뚫고 대학에 진학했고, 기계공학을 공부해서 좋은 직장에 취직했지만, 전공을 직접 사용하지는 않아서 열심히 공부했던 과거에 회의감이 들고 있었습니다. 기계공학 공부를 왜 했을까. 전공을 살릴 수 있는 곳으로 이직해야 하나. 하지만 지금까지의 노려은 월급 잘 나오고 좋은 워라벨을 제공하는 직장을 가진 것 만으로도 가치가 있다는 것을 알게 되었습니다. 월급이라는 안정적인 현금 흐름의 소중함을 조금은 알 것 같습니다. 투자 하겠다고, 개인사업 하겠다고 대책없이 사표내고 달려나가는 게 아니라, 지금 제가 있는 자리에서 제가 할 수 있는 일을 하고자 합니다.