대한민국 아파트 시장의 성격 _ 경제재 vs 기펜재

대한민국 아파트라는 재화는 경제재인가 기펜재인가. 혹은 둘 다 인가. 두 가지 성격은 병행할 수 있는가.

 

 

  경제활동을 통해 다뤄지는 상품은 재화(Goods)와 용역(Service)으로 분류됩니다. 재화는 다시 희소성 여부로 자유재(Free Goods)와 경제재(Economic Goods)로 나눌 수 있습니다. 자유재는 무한히 공급 가능한 공기, 햇빛 같은 것으로서 거의 대가 없이 얻을 수 있습니다. 경제재는 양이 한정되어 희소성이 있고 수요와 공급에 따라 상응하는 대가를 치러야 얻을 수 있습니다. 경제재는 다시 소득과 수요량 측면에서 우등재와 열등재로 나눌 수 있습니다. 소득이 증가하면 수요량도 증가하는 재화를 우등재(ex. 소고기), 반대로 수요량이 감소하는 재화를 열등재(ex. 돼지고기)라고 합니다.

 

  일반적으로 재화의 가격이 상승하면 수요가 감소하고 가격이 하락하면 수요가 증가하는 것이 통상적인 수요공급의 형태이고 경제 상식입니다. 그런데 상식을 깨는 재화가 있으니 바로 기펜재입니다. 기펜재는 아이러니하게도 가격이 상상하면 수요가 증가하고 가격이 하락하면 수요가 감소합니다. 가격과 수요량이 같은 방향으로 이동함으로써 역의 관계에 있는 수요와 공급의 법칙이 적용되지 않는 이상한 재화입니다. 기펜재는 거의 찾아보기 힘들다는 것이 학계의 정설이라고 합니다. 

 

  그럼에도불구하고 구만수 박사님은 (2017년 6월 경의) 대한민국 아파트를 기펜재로 보고 있습니다. 가격이 저렴함에도 구축아파트에 입주하지 않으려 하고, 신축 아파트의 분양가격이 높아짐에도 불구하고 수요가 줄지 않고 청약 경쟁률이 높아지는 현상을 근거로 들고 있습니다. 

 

  그러면서 정부는 이러한 현상을 다주택자들의 투기적 수요에 의한 현상이라 생각하는 태도부터 고쳐야 한다고 주장합니다. 투기적 수요보다 실수요가 많다는 것은 전매제한이 적용됨에도 불구하고 청약률이 높다는 점에서 객관적으로 입증되고 있고 설명합니다. 무엇보다 정부는 양질의 주거공간을 지속적으로 공급하겠다는 시그널을 시장에 보내야 하고 실제로 공급해야 한다면서 반시장적인 규제책은 반드시 부작용을 동반해 언젠가는 그에 상응하는 대가를 치르게 된다고 이야기 하고 있습니다.

 

  여기까지 읽었을 때 구만수 박사님은 대한민국 아파트를 기펜재로 보고 있고, 얼음공장님은 수요 · 공급에 따라 가격이 형성되는 경제재로 보고 있어 관점이 다르고 대립하는 입장에 있는 건가 싶었습니다. 하지만 구만수 박사님의 마지막 문장을 보고는 두 분이 같은 결론을 이야기 하고 있는 건가 싶기도 합니다. "살고 싶은 아파트는 부족하니 가격이 상승해도 수요가 늘어나고, 반대로 살고 싶지 않은 아파트는 가격이 저렴해도 수요가 줄어든다."

 

  그럼에도 불구하고 저는 수요 · 공급에 따라 가격이 변동된다고 설명하는 얼음공장님의 판단이 더 정확하다고 생각합니다. 이러한 관점에서 전술한 마지막 문장을 다시 생각해보면, 수요가 워낙에 많으니 가격은 당연히 상승하고, 가격 상승 후에도 여전히 수요가 더 많기 때문에 마치 수요가 늘어난 것 처럼 보이며, 다시 가격이 상승하는 사이클이 반복되는 것 처럼 보이는 것이 아닐까. 그리고 가격 상승이 임계점에 도달하여 수요와 공급이 균형을 맞출 때 상승세는 꺾이고 반대로 공급이 많아질 때 조정이 시작되는 게 아닐까. 다시말해 가격과 수요가 같은 방향으로 움직이고 있는 것이 아니라, 이미 차고 넘치는 수요가 가격에 반영될 때 까지 시차가 있는 게 아닐까 하는 생각이 들었습니다. 

 

  제 생각에 대한 명확한 근거를 찾지는 못했습니다. 부동산 공부를 하다보면 서로 상반된 주장을 하는 사람들이 정말 많습니다. 그런데 아직은 어느 쪽이 맞는 지 스스로 판단할 수 있는 능력이 없습니다. 공부가 많이 부족한 것 같습니다. 공부와 동시에 현장을 다니며 감을 익혀야 하는데 그런 부분이 부족하다고 생각합니다. 명확한 결론은 내리지는 못했지만 아파트라는 재화의 성격을 고민해봤다는 점과 약점을 발견한 것으로 의미가 있었습니다. 약점 극복을 통해 언젠가 저만의 결론을 내릴 수 있는 순간을 다짐하며 마치겠습니다.